После того, как законодатели ввели запрет на использование квартир для оказания гостиничных услуг, в практике стали возникать спорные моменты по поводу законности сдачи квартир жильцам за плату (по договору коммерческого найма или аренды).
Вопрос оказался настолько острым, что на него обратил внимание Конституционный суд РФ: в прошлом году он вынес постановление (от 23 марта 2023 г. № 9-П), где сформулировал ряд признаков, по которым следует разграничивать сдачу жилья по договору найма и в рамках оказания гостиничных услуг.
Суд отметил, что сам факт сдачи жилья посуточно еще не свидетельствует о том, что собственник нарушает закон, оказывая гостиничные услуги. Но предписал законодателям более детально урегулировать особенности сдачи жилья для временного размещения граждан, чтобы снять неопределенность в этом вопросе.
Результат не заставил себя ждать — и вот уже на днях депутаты Госдумы одобрили в третьем чтении законопроект, который уточняет правила сдачи жилых помещений во временное пользование (№ 445620-8).
Итак, скоро статья 30 ЖК РФ дополнится рядом условий, при которых собственникам жилых помещений (квартир, а также домов) разрешается сдавать свое жилье гражданам по договору найма (в т.ч. краткосрочного), безвозмездного пользования или по договору аренды (юридическому лицу):
1) если при этом обеспечивается соблюдение прав и законных интересов соседей (т. е. не нарушать правила соблюдения тишины, предотвращать возникновение аварийных ситуаций, которые могут нанести вред имуществу соседей и т. п.);
2) если не нарушаются правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества дома (т. е. жильцы не должны создавать препятствия остальным жильцам дома в пользовании общедомовым имуществом, не портить его, использовать жилое помещение по целевому назначению);
3) если соблюдаются требования энергетической эффективности и оснащенности жилого помещения приборами учета. Федеральный закон «Об энергосбережении…» от 23.11.2009 № 261-ФЗ (ст. 13) обязывает собственников жилых помещений установить счетчики воды, газа (если жилое помещение отапливается газом или объем потребления газа составляет более 2 м3 в час), электроэнергии (с оговоркой, что с июля 2020 г. обязанность по замене и поверке электрических счетчиков возложена на энергосбыт и сетевые компании).
Соответственно, сдачу квартиры теперь могут признать незаконной, если в квартире нет требуемых приборов учета, или они неисправны, или срок их поверки истек.
Эта норма направлена, прежде всего, на защиту остальных жителей многоквартирного дома от необходимости оплачивать коммунальные ресурсы за те квартиры, которые сдаются жильцам без счетчиков;
4) если соблюдаются требования к предоставлению коммунальных услуг — в т.ч. по вывозу мусора (ТКО).
Иными словами, собственнику могут запретить сдавать свое жилье, если он не заключил договор на вывоз ТКО (с регоператором), на водоснабжение, газоснабжение и т. д.
Он же формально отвечает за качество коммунальных услуг, поставляемых в сдаваемое жилое помещение (т. е. должен своевременно решать вопросы с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями).
Новый закон не вводит специальные штрафы или какие-то другие меры ответственности для собственников, которые сдают свое жилье с нарушением указанных условий.
Но предоставляет остальным жителям дома право обратиться в суд, если их жилищные права арендодатель нарушает. Соответственно, договор найма или аренды жилого помещения могут признать недействительным (ст. 168 ГК РФ).
