Чем опасны договоры бронирования, связанные с приобретением недвижимости в карельской столице
Текст и фото: Антонина Кябелева
В январе 2024 года Третий кассационный суд Санкт-Петербурга оставил без изменения апелляционное определение Верховного суда Карелии, который взыскал в пользу гражданина солидную сумму с компаний ООО «Сана Реал Эстейт+» и ООО «Проект Инвест». Значение этого судебного решения для тех, кто уже обманулся в своих ожиданиях при покупке квартиры или только собирается попасть в искусно расставленные сети, трудно переоценить.
Нам известно еще об одном аналогичном деле, которое сейчас рассматривается в Петрозаводском городском суде. Но, скорее всего, граждан, которые согласились подписать так называемый договор бронирования квартиры, а затем столкнулись с серьезными проблемами, намного больше. Мы решили подробно рассказать о том, на какие уловки идут компании, чтобы выманить побольше денег, и на что надо обратить внимание, когда вы решились приобрести квартиру, особенно у группы компаний «Сана». Наш рассказ основан на судебных решениях.
Петрозаводчанин Валерий Николаевич в июле 2021 году заключил с ООО «Сана Реал Эстейт+» договор оказания услуг на поиск и приобретение квартиры.
Истец рассказал в суде, что фактически в услугах ООО «Сана Реал Эстейт+» не нуждался, но ему объяснили, что иным способом, кроме как через заключение договора бронирования, жилье приобрести нельзя.
Квартира, которую хотел купить гражданин, расположена в доме № 50 по улице Чапаева. Ее по акту передали Валерию Николаевичу во временное пользование в декабре 2021 года. По условиям договора, до 1 февраля 2022 года компания «Сана Реал Эстейт+» должна была уведомить гражданина о готовности подписать договор купли-продажи. В свою очередь, Валерий Николаевич взял на себя обязательство подписать договор купли-продажи в течение 10 дней с момента получения уведомления. Заранее была оговорена и цена — 3,522 миллиона рублей за квартиру площадью чуть более 50 квадратных метров. Стоимость услуги предварительного бронирования квартиры составила 45 тысяч рублей.
При этом право собственности на квартиру, которую выбрал истец, было зарегистрировано за ООО «Проект Инвест», которое в данном судебном разбирательстве проходило в качестве ответчика, как и компания «Сана Реал Эстейт+». Именно ООО «Проект Инвест» заключило с Валерием Николаевичем соглашение о передаче квартиры во временное пользование.
Из материалов дела следует, как сказано в судебном решении, что ООО «Сана Реал Эстейт+» подготовило уведомление о готовности подписать договор купли продажи, указав дату 31 января 2022 года. Но при этом уведомление было направлено только 14 февраля 2022 года, а получил его неудавшийся покупатель только 9 марта 2022 года. Одновременно 14 февраля 2022 года компания ООО «Сана+» подготовило письмо, которое направило истцу 18 февраля 2022 года. В нем Валерию Николаевичу сообщили, что поскольку в установленный срок он не подписал договор, бронь с квартиры сняли. 24 февраля 2022 года ООО «Сана+» уведомило истца о том, что ему необходимо вернуть квартиру.
Из материалов дела также следует, что 5 марта 2022 года, еще до получения Валерием Николаевичем уведомления от ООО «Сана Реал Эстейт+», другая компания — «Сана Центр» заключила договор на оказание услуг с другим гражданином, которому «подобрали» квартиру, забронированную истцом.
После нескольких месяцев разбирательств Валерию Николаевичу пришлось вернуть квартиру. Представитель ООО «Проект Инвест» настаивал в суде, что договор бронирования квартиры был заключен не с собственником жилья, а с агентством недвижимости, а значит компания здесь ни при чем.
Валерий Николаевич подал иск в суд, ссылаясь на то, что не его вина в том, что вовремя не был подписан договор купли-продажи квартиры. Гражданин просил взыскать с ответчиков упущенную выгоду, так как квартиру он так и не приобрел, а за время ожидания цены на жилье существенно выросли. К тому же гражданин понес убытки по оценке квартиры для одобрения банковского кредита.
В судебном решении есть ссылка на проверку налоговых органов, установивших, что «организация ведения бизнеса группы компаний «САНА» представляет собой «семейный бизнес», так как учредителями и (или) руководителям организаций являются близкие родственники и давние знакомые». Третий кассационный суд пришел к выводу о согласованности действий между ООО «Сана Реал Эстейт+» и ООО «Проект Инвест».
«Так, все ответчики действуют под единым брендом «САНА». В уведомлении о подтверждении аккредитации от 14 февраля 2020 г. указано, что ООО «Сана Реал Эстейт+» является аккредитованным партнером ООО «Сана+», уполномоченным осуществлять на возмездной основе поиск клиентов и бронирование квартир, реализуемых ООО «Сана+» по доверенности либо на основании договора от имени и в интересах предпринимателей и компаний, входящих в группу «Сана», — отмечено в судебном решении. К тому же ООО «Сана+» имело доверенность, разрешающей компании действовать от имени ООО «Проект Инвест».
«Фактически со стороны обоих ответчиков ООО «Сана Реал Эстейт+» и ООО «Проект Инвест» имело место недобросовестное уклонение от заключения договора купли-продажи квартиры с истцом, вызванное резким ростом цен на объекты недвижимости в свете экономической и политической ситуации в стране»,
— сказано в решении Третьего кассационного суда Санкт-Петербурга.
Интересно, что спорную квартиру планировалось продать другому гражданину уже не за 3,522 миллиона рублей, а за 4,546 миллиона рублей. Суд пришел к выводу, что договор оказания услуг по подбору квартиры «был направлен на ограничение права истца отказаться от заключения основного договора купли-продажи в будущем без финансовых санкций».
В результате кассационная инстанция оставила без изменений апелляционное определение Верховного суда Карелии, по которому с ООО «Сана Реал Эстейт+» и ООО «Проект Инвест» в пользу Валерия Николаевича было взыскано с учетом понесенных убытков, штрафных санкций, расходов по судебной экспертизе, компенсации морального вреда порядка 2,8 миллиона рублей.
В настоящее время в Петрозаводском городском суде рассматривается очень похожий иск жителя Мурманской области, где в качестве ответчиков фигурируют ООО «Сана+» и ООО «Проект Инвест». Мужчина тоже хотел приобрести квартиру в доме № 50 по улице Чапаева, его тоже убедили заключить договор бронирования, и он тоже не смог приобрести квартиру, так как цена на нее неожиданно и резко возросла.
Мы обязательно расскажем, чем закончится и эта история. Остается только предупредить граждан, которые решили приобрести жилье, о бдительности. Прежде всего вас должно насторожить, если цена на квартиру существенно ниже рыночной, и с вами отказываются заключить предварительный договор купли-продажи, уговаривая подписать договор оказания услуг или договор бронирования квартиры.
Тем, кто уже попался на эту «удочку», напоминаем, что срок исковой давности по подобным делам составляет три года. С учетом обнадеживающих судебных решений, у вас есть шанс отстоять свои права.
