Собственник может лишиться своего земельного участка в любое время, когда захочет (он может продать или подарить кому-то свою недвижимость). Но в ряде случаев земельный участок могут у него отобрать принудительно, независимо от его желания.
1. Неиспользование земли по назначению
Закон позволяет лишить собственника его земельного участка, если тот выделялся для жилищного и иного строительства либо для сельского хозяйства, но в течение 3-х лет подряд он не используется по целевому назначению (ст. 284 ГК РФ).
В этот срок не включается время на освоение участка и когда он не мог использоваться из-за чрезвычайных обстоятельств.
Процедура изъятия такова: сначала орган земельного надзора (для сельхозземель это Россельхознадзор, для ИЖС — Росреестр) составляет протокол, штрафует собственника за неиспользование земли и выдает предписание — устранить нарушения к определенному сроку.
Если собственник так ничего и не предпримет, орган надзора вправе выйти в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка.
По решению суда участок оценивается и выставляется на публичные торги. Его может приобрести любой, кто предложит наибольшую цену.
Деньги за вычетом всех орграсходов передаются бывшему уже собственнику (например, решение Рязанского р-го суда Рязанской обл. по делу № 2-584/2020).
2. Участок признан брошенным
С подачи Верховного суда РФ участок сейчас могут признать бесхозяйным, даже если у него есть формальный собственник, но установлено, что он в течение многих лет не проявляет себя как владелец (не расчищает участок, не оплачивает его содержание и т. д.).
Это приравнивается к фактическому отказу собственника от своих прав — а по закону вещь, от которой собственник отказался, признается бесхозяйной (ст. 225 ГК РФ).
Сначала муниципалитет ставит землю на учет как бесхозяйную, а если в течение 1 года собственник так и не объявится, суд признает участок муниципальной собственностью. При этом никакого возмещения бывшему собственнику не полагается.
3. Выдали участок по ошибке
Бывает, что вышеуказанная ситуация с изъятием брошенного участка получает весьма неприятное продолжение.
Например: мужчина получил от муниципальной администрации землю для строительства дома, построился и оформил в собственность и участок, и дом. Как вдруг объявилась предыдущая собственница участка и потребовала вернуть ей землю.
Дойдя до Верховного суда РФ, она доказала, что не отказывалась от своей земли — т. к. ежегодно платила за нее налог.
В итоге суд признал, что администрация ошибочно передала спорный участок в собственность мужчине, и вернул землю первоначальной собственнице (ВС РФ, дело № 50-КГ16-14).
4. Участок нужен государству
Даже если собственник владеет земельным участком на законных основаниях и ничего не нарушает, он все равно может лишиться своих соток, если его участок попадет в зону государственных интересов.
В исключительных случаях закон позволяет изымать участки, если того требуют государственные или муниципальные нужды.
Например, когда планируется строительство газопровода, систем электро- или теплоснабжения, трассы федерального значения и т. д. (ст. 49 ЗК РФ).
Если собственник откажется заключать соглашение об изъятии своего участка, это придется сделать по решению суда. Единственное, что он может оспорить, — это рыночную стоимость своей земли, которую ему должны возместить.
В практике есть примеры, когда гражданам удалось добиться повышения стоимости в несколько раз по сравнению с тем, что изначально предлагалась для выкупа (Оренбургский р-й суд Оренбургской обл. по делу № 2-68/2020).
5. Собственник не имеет права владеть участком
Закон установил ряд ограничений по приобретению в собственность земельных участков. И выход за их рамки приводит к изъятию земли. Например, запрещено приватизировать участки, которые находятся в пределах береговой полосы (ст. 27 ЗК РФ).
Решением суда у мужчины изъяли участок, который в свое время он приобрел в собственность у муниципальной администрации — поскольку было установлено что участок входит в границу 20-метровой береговой полосы общего пользования водохранилища (определение Первого КСОЮ № 88-24636/2020).
Также в последнее время активно идет практика принудительного выкупа участков у иностранных граждан — т.к. им запрещено владеть землей на приграничных территориях (например, решение Неклиновского р-го суда Ростовской обл. по делу № 2-1164/2020).