Коммерческую недвижимость нередко называют более прибыльной альтернативой квартирам. Однако на практике далеко не каждый объект приносит инвестору ожидаемый доход. Директор департамента продаж «Ортига Девелопмент» Константин Самеди рассказал, в каких случаях офис действительно оправдывает вложения и какой формат подходит разным категориям покупателей.
Фото: Ольга Шуклина
Первая и самая распространенная ошибка связана с расчетом доходности. Покупатели не закладывают в модель простои между арендаторами, время на поиск нового клиента и расходы на содержание, и итоговый результат оказывается скромнее ожидаемого. Тем не менее покупка небольших лотов инвестиционно оправданна, если совершена на ранней стадии проекта.
Инвестиционная привлекательность небольших лотов во многом зависит от момента входа в проект, поясняет эксперт. На старте продаж стоимость актива еще не отражает его будущую рыночную ценность, поэтому инвестор может заработать не только на арендном доходе, но и на капитализации объекта. Чем ближе проект к завершению, тем меньше пространство для роста цены и тем сложнее добиться высокой доходности, при этом часть инвестиционных рисков сохраняется.
Один из таких рисков заложен в самом формате «мелкой нарезки». В бизнес-центрах, где площади продаются небольшими лотами, собственники соседних помещений неизбежно становятся конкурентами: они предлагают схожие офисы одному и тому же кругу арендаторов и вынуждены бороться за клиента ценой.
Инвестору, который хочет приобрести помещение небольшой площади, эксперт советует присмотреться к бизнес-центрам, где часть площадей продается этажами или крупными лотами. В здании с меньшим числом собственников проще согласовывать решения по обслуживанию и развитию объекта.
Даже при эффективной работе управляющей компании множественность владельцев с различными интересами может затруднять принятие решений. Крупные лоты обеспечивают более прозрачную структуру собственности, повышают предсказуемость управления и устойчивость объекта как инвестиционного актива.
Кроме того, крупные лоты приводят в проект якорных арендаторов, которые формируют дополнительный спрос на остальные площади.
Наконец, для тех, кто не готов вникать в тонкости владения коммерческой недвижимостью, можно вложиться в готовый арендный бизнес — покупку помещения с арендатором и работающим денежным потоком. Со стороны девелопера логичным развитием офисного продукта становится продажа готового арендного бизнеса, будь то небольшие лоты, этажи или здание целиком: «Рынок постепенно переходит от продажи квадратных метров к продаже работающего актива».
